Nu CO2-reductie steeds hoger op de corporate agenda komt te staan, is er hevige concurrentie ontstaan om energie-efficiënte of ‘groene’ kantoorruimte in de grote steden van de wereld. Savills registreerde dat in 20 grote steden kantoren met een duurzaamheidscertificaat momenteel gemiddeld 22% van de totale kantorenvoorraad vertegenwoordigen, variërend van minder dan 15% in Los Angeles en Londen (City) tot meer dan 40% in Warschau, San Francisco en New York. En uit nadere analyse blijkt dat er onvoldoende nieuw aanbod in de pijplijn zit om aan de verwachte vraag van huurders te voldoen.
Kantorenvoorraad
Volgens de Green Office Deficit-index van Savills zijn Los Angeles, Parijs, Frankfurt en Seoul de steden met de grootste tekorten. In Los Angeles, waar 95% van de kantorenvoorraad is gebouwd vóór 2010 en slechts 13% van de kantoren voorzien is van een ‘groen’ certificaat, hebben huurders zeer weinig keuze aan energie-efficiënte gebouwen omdat er extreem weinig nieuwe kantoren worden gebouwd.
Parijs en Frankfurt volgen op plaats twee en drie. Er kan in deze steden slechts voor drie tot zes maanden worden voldaan aan de vraag van huurders naar kantoorruimte. Seoul is nog zo’n stad waar de komende twee jaar een daling van de bouwactiviteiten te zien zal zijn. Nieuw kantooraanbod komt overeen met slechts circa zeven maanden van de gewoonlijke opname van kantoorruimte en 70% van de voorraad is gedateerd.
Amsterdamse kantorenvoorraad
Met 85% van de Amsterdamse kantorenvoorraad daterend van voor 2010, en een nieuwe voorraad ratio van 9.1 (verwachte gemiddelde jaarlijkse opleveringen afgezet tegen de verwachte jaarlijkse opname), staat onze hoofdstad op plek 10 in de ranking.
Eri Mitsostergiou, Director Savills World Research: “De vraag naar energie-efficiënte kantoorruimte wordt aangewakkerd door de stijgende energieprijzen, CO₂-reductiedoelstellingen en door de strijd om talent. De wens om in een duurzame omgeving te werken is voor de komende generatie een prioriteit. Bedrijven moeten daarom deze ‘groene’ ruimte veiligstellen om concurrerend te blijven.”
Gezien deze sterk stijgende vraag zijn groene kantoorgebouwen het snelst verhuurd en moeten bedrijven naar nieuwe bouwprojecten kijken om aan hun doelstellingen te voldoen. Ontwikkelaars, die zich terdege bewust zijn van deze vraag en de ‘green premium’ op de huurprijzen die wordt gerealiseerd door nieuwe kantoorgebouwen met een duurzaamheidscertificaat, gaan de uitdaging aan. Volgens Savills zal de hoeveelheid nieuw gerealiseerde of gerenoveerde kantoorruimte in de 20 onderzochte steden in 2024 22% hoger liggen dan het jaarlijkse gemiddelde over de afgelopen vijf jaar.
Bouwprojecten
Als gevolg van stijgende energiekosten en verstoringen van de toeleveringsketen, vallen veel bouwprojecten echter stil. Dit betekent dat de vraag-aanbodverhoudingen verder zou kunnen verslechteren. Eri Mitsostergiou voegt hieraan toe: “Het tempo van de nieuw te bouwen kantoren zal in de toekomst waarschijnlijk ook afnemen, als gevolg van de toenemende focus op het verminderen van de uitstoot van koolstofdioxide die aan het bouwproces is gekoppeld. Dit zal op zijn beurt de druk op verhuurders vergroten om de groene eigenschappen van hun kantoorgebouwen te verbeteren door renovatie en ombouw.”
Regelgeving
Ook de regelgeving van overheden rond energieprestaties wordt wereldwijd in rap tempo aangescherpt. Dit zal leiden tot versnelling van renovatie- en ombouwinitiatieven onder investeerders en verhuurders, die het risico van onverhuurbare kantoren in hun portefeuilles willen beperken. In Nederland zullen kantoren met een EPC-rating onder C vanaf volgend jaar als onverhuurbaar worden beschouwd, terwijl de Britse regering overweegt om per 2030 een minimale EPC-rating B in te voeren.
De regelgeving betreffende energieprestaties wordt met verschillende snelheden ingevoerd in de 20 steden die Savills monitort. Savills heeft berekend dat meer dan 70% van de totale kantorenvoorraad vóór 2010 (het referentiejaar) werd gebouwd Dit betekent dat ongeveer 1,9 miljard vierkante meter kantoorruimte bijna meteen aandacht behoeft.
“De uitdaging om het tekort aan groene kantoren aan te pakken is enorm,” aldus Iris Kampers, ESG Adviseur bij Savills in Nederland. “Maar omdat de vraag waarschijnlijk niet zal vertragen, is het de taak van de vastgoedsector om te helpen de toekomst van de werkplek te transformeren en te helpen de catastrofale gevolgen van klimaatverandering te beperken.”
Green Office Deficit-index
De Savills Green Office Deficit-index rangschikt 20 grote steden op basis van: Het volume aan bestaande gecertificeerde kantoren, het volume aan gedateerde kantorenvoorraad (gebouwd vóór 2010), de nieuwe vraag/aanbod-verhouding voor de komende twee jaar, het niveau van beschikbaarheid en de vooruitzichten voor de groei van de werkgelegenheid.
Bron: Savills
